"Rieltor" so'zi ingliz tilining Amerika dialektidan (inglizcha "rieltor") olingan.
REALTOR va REALTORS atamalari Qo'shma Shtatlarda Milliy Rieltorlar Assotsiatsiyasining (1950 va 1949 yillarda ro'yxatga olingan) jamoaviy savdo belgilari sifatida himoyalangan.
2003 yilda Jeykob Zimmerman ismli talaba Qo'shma Shtatlar Patent va tovar belgilari bo'yicha idorasiga ushbu tovar belgilarini ro'yxatdan o'tkazishni bekor qilish to'g'risida petitsiya bilan murojaat qilib va ular umumiy atamalar ekanligiga da'vo qildi. 2004 yil 31 martda Nizolar va apellyatsiya komissiyasi arizani rad etdi.
Ushbu so'zni to'g'ri yozish bo'yicha lug'atlar va mutaxassislarning fikrlari farqlanadi. Eng keng tarqalgan variantlar: риелтор, риэлтор, риэлтер, риелтер. Rossiya Fanlar akademiyasining ruscha imlo lug'atida "риелтор" imlosi ko'rsatilgan.
O‘zbekistonda, xususan, bizning kursimizda “rieltor”(РИЭЛТОР) so‘zi (“O” bilan) qo‘llaniladi.
Biz ushbu vaziatda nimaga suyandik:
Birinchidan, "Rieltorlik faoliyati to'g'risida" gi qonunda, bu atama "O" orqali qo'llaniladi.
Ikkinchidan, biz uning talaffuz usulini afzal ko'ramiz.
Demak, “риелтер” [riyelter] kabi talaffuz qilinsa, “риэлтор” [rieltor] yoki [rieltr] kabi talaffuz qilinadi, bu bizningcha, fonetik jihatdan savodliroq va rieltor so‘zining talaffuziga yaqinroqdir: [ˈri:əltər] (amer.) va [ˈrɪəltə] (brit).
Broker
Tarixiy jihatdan brokerlik insoniyat sivilizatsiyasining barcha asrlarida mavjud bo‘lgan turli xil vositachilik operatsiyalarining davomiga aylandi.
Ingliz tilidan "broker" so'zi "vositachi" deb tarjima qilingan.
Dastlab, bu atama faqat 1566 yilda ochilgan London tovar birjasida ishlatilgan.
Boshqa birjalar faoliyati tufayli inglizcha "broker" atamasining ekvivalentlari qo'llanila boshlandi: nemis "makler", fransuzcha "courtier" yoki "birja agenti".
Makler
"Makler" (nem. makler) — 18-asrda nemis tilidan olingan. Bu so'z rus tilida Pyotr davrida paydo bo'lgan.
Inqilobdan oldingi Rossiyada birja vositachilari ko'pincha makler deb atalgan. Bu so'z juda keng tarqalgan edi, chunki u 19-asr oxiri va 20-asr boshlarida juda mashhur bo'lgan kasbni anglatadi. Bizning tushunchamizga ko'ra, bu so'z kvartira biznesi bilan uzviy bog'liq, garchi bu mutlaqo unday emas.
Sovet davrida u norasmiy rieltorlik ma'nosida qoldi. Keyin u uzoq vaqt davomida faol lug'atdan g'oyib bo'ldi va ingliz tilining ta'siri tufayli "qayta tug'ilish" ni boshdan kechirib, yaqinda qaytib keldi.
Kasbning
kelib chiqishi
Kasbning tarixi Qadimgi Yunoniston davriga borib taqaladi, aynan o'sha davrda yerga xususiy mulkchilik tushunchasi paydo bo'lgan.
"Ipoteka" so'zi birinchi marta eramizdan avvalgi 15-asrda Afinada paydo bo'lgan. O'sh davrda, bu, qarzdorning yerida, yerga qoqilgan maxsus ustunni anglatardi. Ushbu ustun, orqali hamma insonlar yerni, qarz beruvchiga garovga qo‘yilganligini anglardi.
Qadimgi Germaniyada ko'chmas mulkni sotish jamoat joyida - sud, jamoat yoki cherkov oldida baland ovozda e'lon qilish orqali amalga oshirilgan.
Qadimgi Rossiyada yer bir kishiga tegishli bo'lishi mumkin emas edi; u butun bir urug' yoki jamoaga tegishli edi. Bunday yer uchun hujjatlar hech qachon bo'lmagan va uni sotish ham mumkin emas edi.
AQSH
1794 yilda Uilyam Kruikshank tomonidan AQShning Nyu-York shahrida birinchi ko'chmas mulk agentligi Cruikshank kompaniyasi tashkil etilgan.
O'sha paytda ko'chmas mulk brokeri bo'lish uchun hech qanday to'siq yo'q edi.
1800 yil — AQSh hukumati yangi qo'shib olingan yerlarni sotishni boshladi, bu esa ko'chmas mulk brokerlik biznesining faol rivojlanishiga hissa qo'shdi.
1855 yil — Baird & Warner AQShdagi eng qadimgi ko'chmas mulk agentligiga asos soldi.
1887 yil — San-Diegodagi agentlar yig'ilishida bozor operatorlariga tezkor ma'lumot almashish imkonini beruvchi MLS (Multi-listing System) kontseptsiyasi paydo bo'ldi.
1907 yil — Rieltorlar milliy assotsiatsiyasi (NAR) Minnesota shtatining Dulut shahrida yettita O'rta G'arbiy ko'chmas mulk kengashlarining yig'ilishida tuzildi.
1916 yil — Milliy ko'chmas mulk brokerlari assotsiatsiyasi "rieltor" atamasini kiritdi.
1917 yil — Kaliforniyada birinchi ko'chmas mulk agentini litsenziyalash to'g'risidagi qonun qabul qilindi.
1922 yil — 14 shtatda rieltorlik litsenziyasi to'g'risidagi qonunlar qabul qilindi.
1934 yil — Milliy uy-joy qonuni FHA (Federal uy-joy assotsiatsiyasi) ni yaratdi. 30 yil muddatga ipoteka kreditlari ilk bor aholiga taqdim etilmoqda.
1938 yil — AQSh Federal hukumati Fanni Mey nomi bilan tanilgan Federal milliy ipoteka assotsiatsiyasiga asos soldi.
Fannie Mae AQShdagi eng yirik ipoteka agentliklaridan biridir. 2022-yil sentabr holatiga ko‘ra, u AQShdagi barcha ipoteka kreditlarining 27 foizini tashkil qiladi (15,2 trillion dollardan 4,1 trillion dollar). Bosh qarorgohi Vashingtonda.
1970 yil — Kongress Freddie Mac va ikkilamchi ipoteka bozorini yaratishni maqulladi.
1974 yil — RESPA (ko'chmas mulkni hisob-kitob qilish tartibi to'g'risidagi qonun) kuchga kirdi, u barcha to'lovlar va xarajatlarni batafsil tavsiflovchi barcha bitimlar uchun yagona standartni o'rnatdi.
1991 yil — ko'chmas mulk bo'yicha sudlarga qilingan shikoyatlarning 67 foizi xaridorlarga ma'lumotlarning etarli emasligi bilan bog'liqligi qayd etildi.
1995 yil — San-Frantsiskoda birinchi onlayn bepul e'lonlar sayti Craigslist ish boshladi. Aholi orasida internetning rivojlanishi bilan bu sayt amerikalik foydalanuvchilar orasida juda mashhur bo'ldi. Resurs yaratuvchilari bozorda har xil turdagi reklamalar uchun qulay, tezkor va qulay manbaga ehtiyoj borligini payqashdi.
2000-yillarning boshi — Internet ma'lumotlar almashinuvi (IDX) tizimi ishga tushirildi, bu a'zo brokerlarga MLS ro'yxatlarini o'z veb-saytlarida nashr etish imkonini beradi.
2001 yil — 11-sentabrdagi teraktlardan keyin NAR fojia qurbonlarining oilalari uchun uy-joy qurish uchun 8 million dollardan ortiq mablag' yig'ib, uy-joy yordam fondini tashkil qildi.
2006 yil — Zillow.com AQShda ko'chmas mulkni avtomatlashtirilgan baholashni taklif qiluvchi Zestimate xizmatini ishga tushirdi.
2007-2010 yillar — uzoq muddatli inqirozga olib keladigan ko'chmas mulk bozoridagi pufag yorildi.
Rossiya imperiyasi
Rossiya imperiyasida, 19-asrda, komissiya agentliklari (ularni kvartira byurolari deb ham atashgan) orqali haq evaziga amalga oshirilgan ko'chmas mulk operatsiyalari mavjud edi.
"Ko'chmas mulk" atamasi Pyotr I davrida eshitila boshlandi.
Uning davrida ro'yxatga olish palatasining birinchi analoglari paydo bo'ldi, ular "Qamal ishlari chodiri" deb nomlangan. Ushbu tashkilot oldi-sotdi bitimlarini nazorat qildi va barcha hujjatlar Serf kitoblariga kiritildi.
Va "mulk" atamasi esa Yekaterina II davrida paydo bo'lgan.
Birinchi rieltorlik agentliklaridan biri Peterburg savdogari Nikolay Lyubavinning "birinchi darajali agentlik va komissionerlik idorasi" hisoblanadi. XIX asrning 20-yillarida tashkil etilgan ushbu ofis faqat ko'chmas mulkni sotib olish va sotish bilan shug'ullangan.
Bitimni amalga oshirish uchun mijoz-sotuvchi o'z nomidan ishni yuritish uchun idoraga topshiriq bilan murojaat qilishi kerak edi. Egasi sotilayotgan ob'ektning rejasi yoki chizmasi, yer miqdori, ko'chmas mulkdan olinadigan daromad va xarajatlar, agar mavjud bo'lsa, garov to'g'risidagi ma'lumotlarni taqdim etishi kerak edi. Ushbu jarayon mulk hech qanday tortishuv va cheklovlarsiz mulk ekanligini tasdiqlovchi hujjatlarni taqdim etishni talab qiladi. Ofis komissiyasi "bu ishda ko'proq yoki kamroq bajarilgan ishlarga qarab" hisoblab chiqilgan.
Bu shuni ko'rsatadiki, hatto 19-asrda Rossiya imperiyasida komissiya agentliklari orqali ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar uchun professional standartlar va tartiblar allaqachon o'rnatilgan edi.
Biroq, 19-asrning o'rtalariga qadar ko'chmas mulk komissari kasbi kamdan-kam uchraydi. Biroq, ko'chmas mulk bozori tadbirkorlik uchun eng madaniyatli va istiqbolli deb hisoblangan.
Brokerlik firmalarini tashkil etish bo'yicha maxsus qo'llanmalar paydo bo'ldi, ularda bu hurmatli va daromadli kasb sifatida etirof etilgan. Yoshi, jinsi va ijtimoiy mavqeidan qat'i nazar, kichik kapitalga ega bo'lgan shaxs o'z biznesini boshlashi mumkinligiga ishonishgan. Shuning uchun tez orada savdogar Lyubavinning idorasida raqobatchilar paydo bo'ldi.
19-asrning oxiriga kelib, "Торговый Дом E. Компаныгин и Ко." kompaniyasi qoshidagi "Birinchi toifali ma'lumotnoma-komissiya idorasi" etakchi o'rinni egalladi.
1880 yilda tashkil etilgan tashkilot, uy-joylarni ijaraga berish xizmatlarini ko'rsatgan, qurilish uchun yerlarni sotgan va barcha turdagi tijorat ko'chmas mulk operatsiyalari bilan shug'ullangan.
1886 yilda rieltorlar ko'chmas mulk oldi-sotdi operatsiyalarini amalga oshirishda yordam berishardi, bitimlar esa notarius tomonidan tasdiqlanishi mumkin edi.
Faoliyatining boshida Kopanygin korxonasi turli gazeta va jurnallarda reklama joylashtirdi.
1907 yildan 1914 yilgacha Kopanygin o'zining "Talab va taklif to'plami" gazetasini nashr etdi. Ko'chmas mulkni sotish va sotib olish to'g'risidagi e'lonlar egasining aniq manzili va familiyasi ko'rsatilmagan holda e'lon qilingan; faqat poytaxtning tumani, shahar atrofi yoki boshqa shahar nomi, shuningdek, mulkning batafsil tavsifi va agar mulk garovga qo'yilgan bo'lsa, qarzlar miqdori ko'rsatilgan. Odatda reklama quyidagi so'zlar bilan tugaydi: "Batafsil ma'lumot uchun ofisga murojaat qiling."
Kopanygin o'z davrining eng yirik ko'chmas mulk mutaxassislaridan biri bo'lib, Sankt-Peterburg va Rossiya ko'chmas mulk bozorlarini yaxshi bilgan.
U Rossiyaning barcha komissiya institutlarini bitta kompaniyaga — "Markaziy ma'lumot va komissiyalar palatasi E. Kopanygin va Co" ga birlashtirishning ulkan rejasini ishlab chiqdi. Va bu reja amalga oshdi: korxona kengayib, “Savdo, kredit va komissiya aktsiyadorlik jamiyati” nomini oldi. Aksiyadorlik jamiyati 1917 yil voqealarigacha muvaffaqiyatli faoliyat yuritdi, shundan so‘ng xususiy mulk mavjud bo‘lmay qoldi.
"Ko'chmas mulk" atamasi qonuniy muomaladan va umuman amaliyotdan yo'qoldi.
SSSR
Oktyabr inqilobidan keyin yer va uy-joy milliylashtirilib, davlat mulkiga aylandi. Konstitutsiya fuqarolarga davlat uylarida yashash huquqini kafolatladi, biroq ularning yashash sharoitlarini faqat turar-joy ko‘chmas mulkini ayirboshlash orqali yaxshilash mumkin edi. Buning uchun Moskvada (Банный переулок), shuningdek, SSSR-ning barcha yirik shaharlarida va ittifoq respublikalarining poytaxtlarida joylashgan davlat "Бюро по обмену жилой площади" (Turar joyni almashtirish byurosi) tashkiloti bilan bog'lanish kerak edi.
1922 yilda birinchi marotaba Fuqarolik Kodeksida "ko'chmas mulk" atamasi ikki marta qayd etilgan.
Biroq, byuro murojaatlarni ko'pligidan yaxshi ishlay olmadi va noqonuniy maklerlar yordamga keldi. Bu odamlar yashirincha uy-joy almashinuvi bilan shug'ullanib, pul evaziga o'z xizmatlarini ko'rsatgan.
Maklerlar boshqa shahar va viloyatlarda ham keng aloqaga ega, ayirboshlash byurolari va uy-joy texnik xizmat ko'rsatish kontoralarida shaxsiy aloqalarga ega edi. Ular nafaqat variantlarni tanlashda, balki zarur hujjatlarni, jumladan, partiya yoki komsomol xarakteristikalari va nufuzli amaldorlarning iltimosnomalarini to'plashda ham yordam berdi.
1990 yilda "SSSRda mulk to'g'risida" gi qonun qabul qilindi, u xususiy mulk, shu jumladan uy-joy mavjudligini tan oldi. Bu ko'chmas mulk bozorining rivojlanishining boshlanishi edi. 1992 yilda “Uy-joylarni xususiylashtirish to‘g‘risida”gi qonunning qabul qilinishi bilan ko‘chmas mulk bozori yangi impuls oldi. Odamlar kvartiralarni faol ravishda sotishni va sotib olishni boshladilar, ammo firibgarlar ko'pincha ularning tajribasizligidan foydalanishdi. Ko'chmas mulk bozorida firibgarlik va jinoiy oqibatlar odatiy holga aylanib, halol rieltorlarga bo'lgan ishonchga putur etkazardi.
1990 yilda "ko'chmas mulk" atamasi qayta tiklandi.
1991 yilda “xususiy mulk” tushunchasi qayta tiklandi.
Rossiya Federatsiyasi
SSSRning qulashi va erkin tijorat uy-joy bozorining paydo bo'lishi bilan, shuningdek, ko'chmas mulkning yuqori narxi va ularning atrofida nima sodir bo'layotganini juda kam yoki umuman tushunmaydigan odamlarning muqarrar mavjudligi sababli, ko'chmas mulk bozorida, Moskva va boshqa megapolislarda 1990-yillarning boshidan beri "qora rieltorlar" ishtirokida fuqarolarga nisbatan og'ir jinoyatlar sodir etilishi odatiy holga aylandi. Bunday jinoiy guruhlarga rieltorlarning o'zlari, shuningdek, notariuslar, tibbiy, ijtimoiy, kommunal muassasalar va huquqni muhofaza qilish organlari xodimlari - kasbi yoki mish-mishlari bo'yicha kim, qancha va qayerda yashashini biladiganlar kiradi. Uyushgan jinoiy guruhlarning bunday xatti-harakatlari natijasida, odatda, yolg'iz yashaydigan fuqarolar o‘z kvartiralaridan, ayrim hollarda esa hayotlaridan ham mahrum bo‘lganlar.
Moskva jinoyat qidiruv departamentining tahliliy hisobotidan: "1992-1993 yillarda uy-joy oldi-sotdi bitimlarini tuzishda, odamlarning xususiylashtirilgan kvartiralarini yoki pullarini egallab olish maqsadida doimiy ravishda yollanma jinoyatchi guruhlar tomonidan qotilliklarning yangi turi aniqlandi.
Bitimlarni rasmiylashtirish bo'yicha yagona talablar va zarur hujjatlar ro'yxatining yo'qligi bir xil mulk uchun bir nechta hujjatlar paketlarini ishlab chiqarishga olib keldi. Firibgarlar bir kunda bir xonadonni turli notariuslarning bir nechta xaridoriga sotib, o‘zaro to‘lovlarni amalga oshirib, g‘oyib bo‘lishlari mumkin edi. Qonuniy oldida, BTI bilan oldi-sotdi shartnomasini birinchi bo'lib ro'yxatdan o'tkazgan xaridor haq edi.
O'z huquq va manfaatlarini himoya qilish uchun mijozlar tobora ko'proq professionallarga - rieltorlik agentliklariga murojaat qila boshladilar. Ko'chmas mulk sohasidagi adolatsiz raqobat va firibgarlikka javoban, 1993 yilda ro'yxatdan o'tgan etakchi agentliklar ishtirokida Rossiya Rieltorlar Gildiyasi tashkil etildi.
1994 yilda rieltorlik faoliyati litsenziyalandi.
2003 yilda ko'chmas mulk bozorida xizmatlarni ixtiyoriy sertifikatlash e'lon qilindi.
2004 yilda litsenziyalar bekor qilindi.
2006 yilda RGR "rieltor" savdo belgisini ro'yxatdan o'tkazdi, shuning uchun endi faqat sertifikatlangan mutaxassislar rieltor deb nomlanish huquqiga ega.
1996 yildan boshlab rieltorlar o'zlarining kasb bayramlarini dekabr oyining uchinchi shanbasida — Rieltor kunida nishonlaydilar. Tashabbus Moskva rieltorlar uyushmasidan chiqdi va Rossiya Federatsiyasi hukumati tomonidan qo'llab-quvvatlandi.
1992 yilda RGR professional hamjamiyati - Rossiya Rieltorlar gildiyasi tashkil etildi.
Biroq, 2008 yilda Rossiya Rieltorlar Gildiyasining Milliy kengashi Rieltorlar kunini rasmiy nishonlash tashabbusini ko'rsatdi. Bayramni o'tkazish uchun yangi sana 8 dekabrga taklif qilindi.
O'zbekiston
Oʻzbekistonda koʻchmas mulk bozorining paydo boʻlishi 1990-yillarning boshida, davlat mulkni xususiylashtirishni eʼlon qilgan paytdan boshlangan.
Turar-joy va tijorat ob'ektlariga xususiy mulkchilikning paydo bo'lishi odamlarga o'z ko'chmas mulkini sotish, sotib olish yoki ijaraga berish orqali erkin tasarruf etishi mumkinligini tushunishga yordam berdi.
Bu ko'chmas mulk bozorida vositachilik xizmatlarining yaratilishiga olib keldi, bu erda birinchi rieltorlar paydo bo'la boshladi (o'sha payt ularni maklerlar deb atalishi odatiy hol edi).
2010-yilgacha O‘zbekistonda ko‘chmas mulk bozori o‘z-o‘zidan rivojlandi, o‘z shaxsiy manfaatlarini ko‘zlaydigan, uyushmagan mutaxassislar ham ko'payib borar edi.
2010-yilda “Rieltorlik faoliyati toʻgʻrisida”gi, 2021-yilda “Lisenziyalash toʻgʻrisida”gi Oʻzbekiston Respublikasi qonuniga o'zgartirishlar qabul qilinganligi munosabati bilan Oʻzbekiston Respublikasining ayrim qonun hujjatlariga oʻzgartish va qoʻshimchalar kiritish toʻgʻrisida, Ruxsatnomalar va xabar berish tartib-qoidalari” qabul qilindi. Mazkur Qonunning 5*1-moddasida, xususan: “Rieltorlik faoliyati sohasidagi professional jamoat birlashmalari kamida ellik nafardan ortiq rieltorlik tashkiloti va rieltorning aʼzoligidan iborat boʻlgan, rieltorlik faoliyatini targʻib qilish va qoʻllab-quvvatlash boʻyicha faoliyat yurituvchi nodavlat notijorat tashkilotlari hisoblanadi. rieltorlarning professional darajasi, ularning kasbiy manfaatlarini, shu jumladan sudlarda himoya qilish" hisiblanadi.
O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2022-yil 30-avgustdagi 366-sonli qarori e’lon qilingan bo‘lib, unda o'zini o'zi band qilgan shaxslar rieltorlik faoliyatiga “ko'chmas mulk sotish va sotib olishda vositachilik qilish” sifatida qabul qilish nazarda tutilgan. ...”.
2022-yil mamlakatimizdagi barcha rieltorlarni birlashtirish va qonuniylashtirish, ularni o‘qitish, qo‘llab-quvvatlash va himoya qilish uchun mo‘ljallangan professional jamoat tashkiloti – O‘zbekiston Rieltorlari Gildiyasining tashkil etilishi bilan ham nishonlanadi. Gildiya raisi Nasrullaev Baxtiyor Fayzullaevich bo'ldi.
2024-yil 1-iyun kuni RedRock × O‘zbekiston Rieltorlar Gildiyasi hamkorligida “Rieltor 2.0” kursining rus tilida birinchi oqimi boshlandi, 1-iyul kunida esa o'zbek tilida birinchi oqimi boshlandi — ushbu kurs rieltorlar uchun faoliyatini samarali boshlash bo‘yicha yangi 6 haftalik praktikumdir. Rieltor 2.0 kelajakda ko'chmas mulk sohasidagi ko'plab yangi o'quv kurslarining boshlang'ich pog'nasi bo'ladi deb taxmin qilamiz.
Kursning maqsadi eskirgan o'quv dasturini tubdan yangilash, talabalarning malaka sertifikatini olish darajasiga va bozor voqeligiga maksimal darajada tayyor bo'lish darajasini keskin oshirish hisoblanadi
Jahonda ham, O‘zbekistonda ham ko‘chmas mulk sohasi rivojlanib borar ekan, ushbu longrid muhim tarixiy voqea va ma’lumotlar bilan to‘ldirib boriladi.
